镇旦大厦是临黄浦江最近、景观最佳的高级办公楼,圣达集团在其购买了三层做为集团在上海的总部。大厦与香格里拉大酒店，上海国际会议中心，东方明珠塔和上海海洋水族馆为邻。
室内采用古典高雅的欧洲宫廷式建筑风格，大堂挑高12米,以金色为主色系,欧洲宫廷式穹顶设计,精美的吊顶灯饰，充分展现大楼古今合壁和稳重气派的形象。
秦凡被集团公司给他配备的秘书萧莹引导到小型豪华的会议室里，苏剑、艾谷、李显政、鲁冲、张玮等，还有从香港赶来的老杨和公司聘请的总经理詹姆斯.威尔，除了杨雄、被逐出的章强和在美待产的唐月，公司的董事成员基本上来齐了。
董事会的议题是秦凡提出的：计划在年底前，圣达商业地产公司筹建商业规划研究院、商业地产建设团队、商业管理公司，要形成圣达商业地产的完整产业链。
至于公司架构上，秦凡提议将集团和商业地产总部机构彻底分离，即“人、财、事”分离。
为提高风险控制能力，圣达内部对集团的决策程序、决策内容、决策标准等进行讨论，最终形成事关投资决策、项目决策、租金决策的3个核心文件。
......
听到下面嗡嗡的议论声，秦凡敲了敲桌面，继续道：“圣达的财务体系也要规定工程成本、营销成本以及管理成本等3项刚性指标，不能超支—即使利润超额也不能例外。要建立成本预警制度，成本支出只要超出计划书的范围，有关部门要向总裁和董事长提出警示与分析报告。”
秦凡的提议得到苏剑和李显政的支持，艾谷虽然有些微词，却拿不出更好的解决预案，至于鲁冲和张玮一直是苏剑和秦凡指哪打哪的干将，自然也没有什么意见，而香港来的老杨和詹姆斯.威尔，都是带着耳朵来的。
......
在通过秦凡的提议后，艾谷拿出投资部在各地的考察报告，经过运算，如果按上海项目的三分之一计算，总投入也要上千亿资金。
秦凡把考察报告看了看，先听听他们的看法和想法，嗡嗡议论了一会后，都觉得摊子铺得太大，一时不慎，就有可能像多诺米骨牌一样产生连续倒塌。
“而且投入巨大，势必要向银行贷款，银行给贷还好点，如果银行紧缩银根，光靠公司现有的资金是难以为持的。”艾谷提醒道。
秦凡一边听着他们的商议，一边翻看萧秘书送来的《关于万达目前的发展现状报告》，这是按照他的建议成立的调查监督部，近期对万达的调查分析。
根据报告所述：老王自去年就与沃尔玛谈判，希望其入驻长春万达项目，但苦心之下换来的仅是沃尔玛客气地表示有兴趣的信函。一年后，沃尔玛与万达在极其苛刻的条件下签约。而这次合作也奠定了日后沃尔玛入驻+底商销售的早期模式。
秦凡知道这时老王扮演的仅是国际零售业巨头与地方政府之间的中介者和平台租售者的小角色，不过沃尔玛的全产业链整合、无缝连接、客户拉动等策略也极大地震撼了老王。
以沃尔玛与供应商的关系为例，万达如法炮制，与各大主力店签订战略协议，约定城市选择，租金水平、优惠条件等以批量谈判的方式提高效率;万达与各个主力店在开店之前进行协商，内容涉及城市、地段、规划设计指标等。
这些通常被业内外包的工作则直
接由万达规划院、商务部以及物业管理公司等亲力亲为。
而之后为了摆脱对沃尔玛的依赖，老王试图对产品及商业模式进行前所未有的创新-----源于室外步行街模式的大体量街区组合店。
这一设计存在严重缺陷—定位为纯商业，零售比重高达80%，主力店却相对独立，室外街区无法聚敛人气;具体业态组合上，主力店比例过重且租金低，老王被迫依赖分散出售店铺物业回笼资金，这导致店面售价过高，出售乏力。
......
秦凡点着桌上的两份报告，极力回想它们在这时的经营漏洞，手指有规律地点着，不知什么时候大家安静下来，都看着秦凡不停点着桌面的手指。
“都商议好了，有什么好的建议都说说。”秦凡停止手指的敲动，对他们笑道。
“我们有什么好的主意，这个项目本就是你首先提议的，复制到全国也是你提出来的，资金分配，怎么投入你应该心里都有主意了，说出来让我们听一听。”苏剑代表大家问道。
秦凡知道这是大家对他的信任，没有这份信任，在他们的认知范围内绝不会跟着他“胡闹”的。
秦凡便把自己的想法说给众人：一是目前拿地只考虑一、二线城市，二是在拿地策略方面，有“二拿二不拿”（即城市里的老城不拿，cbd区域的不拿，只拿城市的新区和政务中心）。
三是提出打造一座圣达广场,即是一个城市中心。圣达广场要直接嵌入公众的衣食住行，影响无数居民的城市生活。不仅要提供丰富的就业岗位，还会给当地政府带去稳定的税收，拉动周围的房价。
最终要做到-----拿地不是找上门，而是被政府送上门。
而且说到做到，工程速度快，从拿地到开业最长2年，让一个不毛之地变成繁华商都，繁荣了城市，解决了就业，也增加了税收。
这样才能深得地方政府万千宠爱。打造好名声才能得到地方政府的支持，才能成就圣达的扩张速度。
......
最后秦凡又提醒道：在拿地选址的时候，除规划条件、交通因素、市政条件之外，还要注意以下五点：
1.项目初期，要和人防部门尽早沟通。拿地的初期对于其他类型建筑而言，人防因素只是会影响建造成本。但是高等级(五级及以上)人防和人员掩蔽、救护站等类型人防在大型商业建筑中非常难以实现，大空间地下室从技术角度难以满足高等级专业人防的疏散要求。
拿地的时候商业综合体建筑争取尽量好的人防设计条件是项目实施过程中非常重要的环节，对项目建设、建造成本、后期运营都有非常大的影响。而且，因为人防上级主管单位属于军队，在全国大部分城市仍然属于独立部门，不可能在拿地初期得到人防的规划设置意见，但是没有人防条件就不可能开始完成设计和开始项目建设。
所以，在拿地项目初期，要与人防主管部门尽早沟通，争取尽量简单和有利于商业地产开发的人防条件。
2.避开高架路：高架路不仅影响商业开发项目的交通疏散，使商业的抵达性降低，还对商业项目有着视线遮挡的不利因素。在拿地时候就尽量避开这些因素！
3.远离沿主要道路的大型城市绿化带：在拿地城市规划中，很多主要道路旁会规划城市绿化带，作为城市道路景观，也作为道路
与建设用地之间的视线和噪声隔离措施。但是对于拿地商业开发项目，购物中心与城市道路需要有很直接的联系。
商业建筑与道路红线之间的合理距离大约在15—25米，并在购物中心主要人流出入口设置大型广场满足人流集散的需要。
4. 要充分考虑航空限高：简单来讲航空限高就是“能够允许飞机飞行的最小高度”，所以拿地建筑不能超过此高度。航空限高对于综合体总图规划、空间形态、功能关系均有直接影响，在规划阶段要充分考虑。
5. 避开微波通道：微波一旦在高空遇到障碍物，就会发生折射、反射现象，从而不能沿直线传播。因此，为保证微波通信的正常运作，在拿地城市规划时就需要给建筑物限高，高空空出来的那部分“净空区”就称为微波通道。
......
中午临时歇会后，秦凡没有下去和他们聚餐，简单吃了点秘书萧莹送来的外卖，然后就着办公室里的休息间小眯了一会。
这段时间的晚上与唐月通话，除了思念还有对商业广场的讨论，唐月笑他是天生的劳碌命，那项目原本是买下后等价高后打包卖出，压根就不用费多少心思。
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午后二点会议继续。
根据秦凡的要求：在圣达商业广场的成本系统内，现金流每个季度初要编制一次。
前来听会的财务朱丹经理的脸一下跨了下来：按秦总的要求，那是一项极为浩大的工作，仅项目目标成本控制表列出的费用就超过二百多项。编制支出计划预计有约近五百多行、三十多列的各级成本科目，矩阵式方阵包含近二万个单元格，各级科目成本总数还要被分解到各月的列中。
“要做到圣达在承接每一个项目之前，拿地成本、规划设计费用、建设费用、招商租金等不仅要提前预算，而且利用精准模型将误差要控制在万元以内。”秦凡对朱丹难看的脸色装作没看见。
“这是不是太严苛了？”艾谷问道。
“没有提前量的控制，当产生亏损我们要对谁问责？”秦凡反问道。
......
连续两天的会议，董事们基本上通过秦凡的动议，会上还通过由秦凡带队去美利坚考察学习，人员组成有招商部、市场部、人力资源部等部人员。
学习老美如何调整商业业态、汇集商家资源等。赴美考察美国购物中心的业态，老美的零售商jy、西尔斯(sears-roebuck)是怎么运作项目的。还有主要的目的是招商。
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放下手机的唐月，摩挲着大大的肚子，自言自语地说道：“你们的爸爸要来看你们喽。”
一旁叠着小衣服的唐妈妈不快地哼了一声，她们来到加州这么长时间，秦凡才想起来看她的傻女儿。“我听她们说，孕妇应该少打电话。”
“妈，妈，他们又踢我了。”唐月看着不时起伏的肚皮，向妈妈撒娇道。
室内采用古典高雅的欧洲宫廷式建筑风格，大堂挑高12米,以金色为主色系,欧洲宫廷式穹顶设计,精美的吊顶灯饰，充分展现大楼古今合壁和稳重气派的形象。
秦凡被集团公司给他配备的秘书萧莹引导到小型豪华的会议室里，苏剑、艾谷、李显政、鲁冲、张玮等，还有从香港赶来的老杨和公司聘请的总经理詹姆斯.威尔，除了杨雄、被逐出的章强和在美待产的唐月，公司的董事成员基本上来齐了。
董事会的议题是秦凡提出的：计划在年底前，圣达商业地产公司筹建商业规划研究院、商业地产建设团队、商业管理公司，要形成圣达商业地产的完整产业链。
至于公司架构上，秦凡提议将集团和商业地产总部机构彻底分离，即“人、财、事”分离。
为提高风险控制能力，圣达内部对集团的决策程序、决策内容、决策标准等进行讨论，最终形成事关投资决策、项目决策、租金决策的3个核心文件。
......
听到下面嗡嗡的议论声，秦凡敲了敲桌面，继续道：“圣达的财务体系也要规定工程成本、营销成本以及管理成本等3项刚性指标，不能超支—即使利润超额也不能例外。要建立成本预警制度，成本支出只要超出计划书的范围，有关部门要向总裁和董事长提出警示与分析报告。”
秦凡的提议得到苏剑和李显政的支持，艾谷虽然有些微词，却拿不出更好的解决预案，至于鲁冲和张玮一直是苏剑和秦凡指哪打哪的干将，自然也没有什么意见，而香港来的老杨和詹姆斯.威尔，都是带着耳朵来的。
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在通过秦凡的提议后，艾谷拿出投资部在各地的考察报告，经过运算，如果按上海项目的三分之一计算，总投入也要上千亿资金。
秦凡把考察报告看了看，先听听他们的看法和想法，嗡嗡议论了一会后，都觉得摊子铺得太大，一时不慎，就有可能像多诺米骨牌一样产生连续倒塌。
“而且投入巨大，势必要向银行贷款，银行给贷还好点，如果银行紧缩银根，光靠公司现有的资金是难以为持的。”艾谷提醒道。
秦凡一边听着他们的商议，一边翻看萧秘书送来的《关于万达目前的发展现状报告》，这是按照他的建议成立的调查监督部，近期对万达的调查分析。
根据报告所述：老王自去年就与沃尔玛谈判，希望其入驻长春万达项目，但苦心之下换来的仅是沃尔玛客气地表示有兴趣的信函。一年后，沃尔玛与万达在极其苛刻的条件下签约。而这次合作也奠定了日后沃尔玛入驻+底商销售的早期模式。
秦凡知道这时老王扮演的仅是国际零售业巨头与地方政府之间的中介者和平台租售者的小角色，不过沃尔玛的全产业链整合、无缝连接、客户拉动等策略也极大地震撼了老王。
以沃尔玛与供应商的关系为例，万达如法炮制，与各大主力店签订战略协议，约定城市选择，租金水平、优惠条件等以批量谈判的方式提高效率;万达与各个主力店在开店之前进行协商，内容涉及城市、地段、规划设计指标等。
这些通常被业内外包的工作则直
接由万达规划院、商务部以及物业管理公司等亲力亲为。
而之后为了摆脱对沃尔玛的依赖，老王试图对产品及商业模式进行前所未有的创新-----源于室外步行街模式的大体量街区组合店。
这一设计存在严重缺陷—定位为纯商业，零售比重高达80%，主力店却相对独立，室外街区无法聚敛人气;具体业态组合上，主力店比例过重且租金低，老王被迫依赖分散出售店铺物业回笼资金，这导致店面售价过高，出售乏力。
......
秦凡点着桌上的两份报告，极力回想它们在这时的经营漏洞，手指有规律地点着，不知什么时候大家安静下来，都看着秦凡不停点着桌面的手指。
“都商议好了，有什么好的建议都说说。”秦凡停止手指的敲动，对他们笑道。
“我们有什么好的主意，这个项目本就是你首先提议的，复制到全国也是你提出来的，资金分配，怎么投入你应该心里都有主意了，说出来让我们听一听。”苏剑代表大家问道。
秦凡知道这是大家对他的信任，没有这份信任，在他们的认知范围内绝不会跟着他“胡闹”的。
秦凡便把自己的想法说给众人：一是目前拿地只考虑一、二线城市，二是在拿地策略方面，有“二拿二不拿”（即城市里的老城不拿，cbd区域的不拿，只拿城市的新区和政务中心）。
三是提出打造一座圣达广场,即是一个城市中心。圣达广场要直接嵌入公众的衣食住行，影响无数居民的城市生活。不仅要提供丰富的就业岗位，还会给当地政府带去稳定的税收，拉动周围的房价。
最终要做到-----拿地不是找上门，而是被政府送上门。
而且说到做到，工程速度快，从拿地到开业最长2年，让一个不毛之地变成繁华商都，繁荣了城市，解决了就业，也增加了税收。
这样才能深得地方政府万千宠爱。打造好名声才能得到地方政府的支持，才能成就圣达的扩张速度。
......
最后秦凡又提醒道：在拿地选址的时候，除规划条件、交通因素、市政条件之外，还要注意以下五点：
1.项目初期，要和人防部门尽早沟通。拿地的初期对于其他类型建筑而言，人防因素只是会影响建造成本。但是高等级(五级及以上)人防和人员掩蔽、救护站等类型人防在大型商业建筑中非常难以实现，大空间地下室从技术角度难以满足高等级专业人防的疏散要求。
拿地的时候商业综合体建筑争取尽量好的人防设计条件是项目实施过程中非常重要的环节，对项目建设、建造成本、后期运营都有非常大的影响。而且，因为人防上级主管单位属于军队，在全国大部分城市仍然属于独立部门，不可能在拿地初期得到人防的规划设置意见，但是没有人防条件就不可能开始完成设计和开始项目建设。
所以，在拿地项目初期，要与人防主管部门尽早沟通，争取尽量简单和有利于商业地产开发的人防条件。
2.避开高架路：高架路不仅影响商业开发项目的交通疏散，使商业的抵达性降低，还对商业项目有着视线遮挡的不利因素。在拿地时候就尽量避开这些因素！
3.远离沿主要道路的大型城市绿化带：在拿地城市规划中，很多主要道路旁会规划城市绿化带，作为城市道路景观，也作为道路
与建设用地之间的视线和噪声隔离措施。但是对于拿地商业开发项目，购物中心与城市道路需要有很直接的联系。
商业建筑与道路红线之间的合理距离大约在15—25米，并在购物中心主要人流出入口设置大型广场满足人流集散的需要。
4. 要充分考虑航空限高：简单来讲航空限高就是“能够允许飞机飞行的最小高度”，所以拿地建筑不能超过此高度。航空限高对于综合体总图规划、空间形态、功能关系均有直接影响，在规划阶段要充分考虑。
5. 避开微波通道：微波一旦在高空遇到障碍物，就会发生折射、反射现象，从而不能沿直线传播。因此，为保证微波通信的正常运作，在拿地城市规划时就需要给建筑物限高，高空空出来的那部分“净空区”就称为微波通道。
......
中午临时歇会后，秦凡没有下去和他们聚餐，简单吃了点秘书萧莹送来的外卖，然后就着办公室里的休息间小眯了一会。
这段时间的晚上与唐月通话，除了思念还有对商业广场的讨论，唐月笑他是天生的劳碌命，那项目原本是买下后等价高后打包卖出，压根就不用费多少心思。
.............................................................................
午后二点会议继续。
根据秦凡的要求：在圣达商业广场的成本系统内，现金流每个季度初要编制一次。
前来听会的财务朱丹经理的脸一下跨了下来：按秦总的要求，那是一项极为浩大的工作，仅项目目标成本控制表列出的费用就超过二百多项。编制支出计划预计有约近五百多行、三十多列的各级成本科目，矩阵式方阵包含近二万个单元格，各级科目成本总数还要被分解到各月的列中。
“要做到圣达在承接每一个项目之前，拿地成本、规划设计费用、建设费用、招商租金等不仅要提前预算，而且利用精准模型将误差要控制在万元以内。”秦凡对朱丹难看的脸色装作没看见。
“这是不是太严苛了？”艾谷问道。
“没有提前量的控制，当产生亏损我们要对谁问责？”秦凡反问道。
......
连续两天的会议，董事们基本上通过秦凡的动议，会上还通过由秦凡带队去美利坚考察学习，人员组成有招商部、市场部、人力资源部等部人员。
学习老美如何调整商业业态、汇集商家资源等。赴美考察美国购物中心的业态，老美的零售商jy、西尔斯(sears-roebuck)是怎么运作项目的。还有主要的目的是招商。
..........................................................................
放下手机的唐月，摩挲着大大的肚子，自言自语地说道：“你们的爸爸要来看你们喽。”
一旁叠着小衣服的唐妈妈不快地哼了一声，她们来到加州这么长时间，秦凡才想起来看她的傻女儿。“我听她们说，孕妇应该少打电话。”
“妈，妈，他们又踢我了。”唐月看着不时起伏的肚皮，向妈妈撒娇道。