爱我，还不晚 作者:吾爱花
分卷阅读64
此火爆，可在资本市场上地产板块却显暗淡呢，你想过吗？这不能单单归结于政府的管制和约束，也不能单纯地认为是资本市场的过于谨慎。这背后有一个政府、房企和投资人都必须清楚认识的问题：怎样去判断和评价地产股。判断的标准是什么房企要拿什么上市才能吸引投资人？”
“良好的企业素质，市场形象，优质项目，土地储备……要有一定的规模，要有区位优势并有良好的策划，还有相对较低的获得成本……”陶梓皱眉，伊朵朵说的，她不是没有考虑过，公司也曾有过类似的备案和调查，1999年房地产类上市公司平均存货为 7．9亿元，大量资金无法盘活。房地产企业不能拿出自己的固定资产，它拿来上市的只是开发好出售出去的土地或项目，严格地讲，这种土地或项目只能算房地产企业的待产品或产成品，这些产品必须尽快卖出，否则滞留于企业，影响企业资金周转。
即非地产企业可以以其不动产作为固定资产上市，而地产企业却没有作为固定资产的不动产。 这种局面下，就很难区别地产股与非地产股，很难让投资者建立起对地产股的信心。换句话说，地产公司要上市，就应该有真正的地产，在土地使用权有偿出让的土地制度下，地产公司应拥有一定量的土地使用权的长年经营权。只有长年的经营土地，获得地租才是名符其实的地产商。这就意味着大的地产公司要有写字楼或商场所有权，靠写字楼或商场的出租获得地租收入。只有这样才能把地产商与其它类型的企业区分开来，在股市上，地产股才能与其它类型的股票区别开来。对于投资者来说，投资地产股才有特殊的意义。有的房地产开发企业认为地产类上市企业业绩平平是由于不能定期获得稳定的红利收入。因为房地产业的生产周期长，其实这样的理由正说明上市公司缺乏积累，缺乏经营管理地产的经验，假若能长年持有和经营物业，是会有稳定的收入的。投资者可把投资地产股作为长线投资，投资者可以获得稳定的收入回报。
陶梓说出自己的看法，伊朵朵嗤道：“香港荣华实业拥有香港中环的40％的写字楼的所有权，香港大部分的屈臣氏商场铺面的土地是他老林家的，这样的地产商的公司上市，投资者看重的是他的固定资产和稳定的收入回报。你这些年来只注重开发住宅类物业，完全不注重长期持有和经营地产，比如写字楼、公寓、酒店、商场啦，根本不去进行这种长期的经营，我国的房地产企业自有资金有限，只能靠短平快的住宅开发收入累积才能实现长期持有和经营。其实房地产企业上市是势在必行的，因为上市房地产企业可以获得社会的资本支持，克服短期行为。另一方面，没有行为长期化的上市公司，就不会有长期投资的股民，没有负责任的上市和投资人，就不可能有持续发展的经济。所以，在这种情况下，政府谨慎对待房地产企业的上市是有道理的，如果让很多没有积累的地产商上市，他们又拿不出坚实的资产作基础，很容易使上市融资搞成变相的“圈钱”，投资地产股也只能是投机。没有长期持有经营物业能力的房地产企业只有靠当期的业绩上市，更有可能使用概念包装的方法向市场圈钱……”
“你到底想说什么？”听她这一大堆专业术语，陶梓脑袋都晕了，不得不打断她。
“我想说，我来帮你上市，五年……不，三年的时间就够了……”伊朵朵竖起三根手指头。
“三年？哈哈，你在说笑？”
“我说三年就三年，你信不信我？”伊朵朵吊在她脖子上，严肃的绷起小脸。
“你在国外到底学什么的？”陶梓不得不跟着紧张起来，听着这小丫头大谈生意经，自己的做为倒像是有些上不得台面了。
“我刚才说了什么，我就是学什么的！”伊朵朵呲牙：“你别扯其它的，快说！”
“哼，纸上谈兵！”陶梓不屑的哼了声，自己纵横商场这么多年，都是在实战中累积的经验，现在这小宝贝嘴皮子上下一碰，就要上市，哪有那么容易，若是那么简单，大家都去国外念念书，回来就都可以做上市公司主席了。
“好，你可以不信，但你愿不愿意让我试试？成了，你身家起码是这个数”伊朵朵举起两只手晃了晃：“不成，你也没有多少损失，最多继续做你的无良地产商，不要追求高大上就好了。”
陶梓心下盘桓，公司上市是她从开始做生意起就追求的目标，这么多年下来，公司已经拥有了多元化的开发项目组合，高档别墅、商品住宅，经济适用房、限价房等有保障性的住房，分散了潜在的市场风险，提高了资金周转速度，获得了稳定的收益保障。在强化本市地位的同时也稳步向其他城市扩展，至今已经开发了超过500万平米的房地产项目，低成本竞争，高品质管理；低成本扩张、高品位营销；早就具备了上市的条件，只是自己玩心太重，又一直没有可以倚重的管理人才，才迟迟没有发展起来。
“我的小宝贝，若是成了，我给你四分之一的股份。”
“哼，你当我是贪你的钱么？”
“是是是，我连人都是你的了，钱自然也是，啊，原来你不贪的，真的是一点也不贪……嘻嘻……”
“谁稀罕你……啊……”伊朵朵给她一吻，整个身子都软了。
“明天跟我去公司……给你个什么职位好呢？”陶梓在她耳边呵气。
“……董事长夫人……”
“有这个职位吗？”
“你说有自然就有，公司你最大，还不是你说了算。”
“唔，好像有点道理，可是……”
“怎么，还不乐意？”伊朵朵搂紧她的脖子，跳起来用双腿圈住她的腰，埋头在她颈间吮=吻：“你这个坏蛋，无良奸商！”
“我怕伊叔找上门来，说我骗了她的宝贝女儿，他的身手你知道，我可受不起他一拳头。”陶梓托住她圆润的小尼股，向上抬了抬。
“知道就好，告诉你，可不许欺负我，不然我就叫爸爸左一拳右一拳，打的你打不着北！”伊朵朵咯咯娇笑。
“你舍得吗？”
“当然……舍不得……坏蛋，谁敢碰你一根手指头，我就杀了他！”伊朵朵捧起她的脸，柔情似水的望着她。
陶梓感觉心都要融化了，抵着她的唇，轻轻唤了一声：“朵朵……”
“坏蛋，好喜欢你剪短头发……”伊朵朵动情的吻住她，小手慢慢向下蠕动，从上到下解开了自己身上那件宽松的短衫前面的四粒钮扣。
陶梓用舌头擦过她的锁骨，挑逗的问道：“有多喜欢，嗯？”
作者有话要说：
☆、六十四 送上门的午
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此火爆，可在资本市场上地产板块却显暗淡呢，你想过吗？这不能单单归结于政府的管制和约束，也不能单纯地认为是资本市场的过于谨慎。这背后有一个政府、房企和投资人都必须清楚认识的问题：怎样去判断和评价地产股。判断的标准是什么房企要拿什么上市才能吸引投资人？”
“良好的企业素质，市场形象，优质项目，土地储备……要有一定的规模，要有区位优势并有良好的策划，还有相对较低的获得成本……”陶梓皱眉，伊朵朵说的，她不是没有考虑过，公司也曾有过类似的备案和调查，1999年房地产类上市公司平均存货为 7．9亿元，大量资金无法盘活。房地产企业不能拿出自己的固定资产，它拿来上市的只是开发好出售出去的土地或项目，严格地讲，这种土地或项目只能算房地产企业的待产品或产成品，这些产品必须尽快卖出，否则滞留于企业，影响企业资金周转。
即非地产企业可以以其不动产作为固定资产上市，而地产企业却没有作为固定资产的不动产。 这种局面下，就很难区别地产股与非地产股，很难让投资者建立起对地产股的信心。换句话说，地产公司要上市，就应该有真正的地产，在土地使用权有偿出让的土地制度下，地产公司应拥有一定量的土地使用权的长年经营权。只有长年的经营土地，获得地租才是名符其实的地产商。这就意味着大的地产公司要有写字楼或商场所有权，靠写字楼或商场的出租获得地租收入。只有这样才能把地产商与其它类型的企业区分开来，在股市上，地产股才能与其它类型的股票区别开来。对于投资者来说，投资地产股才有特殊的意义。有的房地产开发企业认为地产类上市企业业绩平平是由于不能定期获得稳定的红利收入。因为房地产业的生产周期长，其实这样的理由正说明上市公司缺乏积累，缺乏经营管理地产的经验，假若能长年持有和经营物业，是会有稳定的收入的。投资者可把投资地产股作为长线投资，投资者可以获得稳定的收入回报。
陶梓说出自己的看法，伊朵朵嗤道：“香港荣华实业拥有香港中环的40％的写字楼的所有权，香港大部分的屈臣氏商场铺面的土地是他老林家的，这样的地产商的公司上市，投资者看重的是他的固定资产和稳定的收入回报。你这些年来只注重开发住宅类物业，完全不注重长期持有和经营地产，比如写字楼、公寓、酒店、商场啦，根本不去进行这种长期的经营，我国的房地产企业自有资金有限，只能靠短平快的住宅开发收入累积才能实现长期持有和经营。其实房地产企业上市是势在必行的，因为上市房地产企业可以获得社会的资本支持，克服短期行为。另一方面，没有行为长期化的上市公司，就不会有长期投资的股民，没有负责任的上市和投资人，就不可能有持续发展的经济。所以，在这种情况下，政府谨慎对待房地产企业的上市是有道理的，如果让很多没有积累的地产商上市，他们又拿不出坚实的资产作基础，很容易使上市融资搞成变相的“圈钱”，投资地产股也只能是投机。没有长期持有经营物业能力的房地产企业只有靠当期的业绩上市，更有可能使用概念包装的方法向市场圈钱……”
“你到底想说什么？”听她这一大堆专业术语，陶梓脑袋都晕了，不得不打断她。
“我想说，我来帮你上市，五年……不，三年的时间就够了……”伊朵朵竖起三根手指头。
“三年？哈哈，你在说笑？”
“我说三年就三年，你信不信我？”伊朵朵吊在她脖子上，严肃的绷起小脸。
“你在国外到底学什么的？”陶梓不得不跟着紧张起来，听着这小丫头大谈生意经，自己的做为倒像是有些上不得台面了。
“我刚才说了什么，我就是学什么的！”伊朵朵呲牙：“你别扯其它的，快说！”
“哼，纸上谈兵！”陶梓不屑的哼了声，自己纵横商场这么多年，都是在实战中累积的经验，现在这小宝贝嘴皮子上下一碰，就要上市，哪有那么容易，若是那么简单，大家都去国外念念书，回来就都可以做上市公司主席了。
“好，你可以不信，但你愿不愿意让我试试？成了，你身家起码是这个数”伊朵朵举起两只手晃了晃：“不成，你也没有多少损失，最多继续做你的无良地产商，不要追求高大上就好了。”
陶梓心下盘桓，公司上市是她从开始做生意起就追求的目标，这么多年下来，公司已经拥有了多元化的开发项目组合，高档别墅、商品住宅，经济适用房、限价房等有保障性的住房，分散了潜在的市场风险，提高了资金周转速度，获得了稳定的收益保障。在强化本市地位的同时也稳步向其他城市扩展，至今已经开发了超过500万平米的房地产项目，低成本竞争，高品质管理；低成本扩张、高品位营销；早就具备了上市的条件，只是自己玩心太重，又一直没有可以倚重的管理人才，才迟迟没有发展起来。
“我的小宝贝，若是成了，我给你四分之一的股份。”
“哼，你当我是贪你的钱么？”
“是是是，我连人都是你的了，钱自然也是，啊，原来你不贪的，真的是一点也不贪……嘻嘻……”
“谁稀罕你……啊……”伊朵朵给她一吻，整个身子都软了。
“明天跟我去公司……给你个什么职位好呢？”陶梓在她耳边呵气。
“……董事长夫人……”
“有这个职位吗？”
“你说有自然就有，公司你最大，还不是你说了算。”
“唔，好像有点道理，可是……”
“怎么，还不乐意？”伊朵朵搂紧她的脖子，跳起来用双腿圈住她的腰，埋头在她颈间吮=吻：“你这个坏蛋，无良奸商！”
“我怕伊叔找上门来，说我骗了她的宝贝女儿，他的身手你知道，我可受不起他一拳头。”陶梓托住她圆润的小尼股，向上抬了抬。
“知道就好，告诉你，可不许欺负我，不然我就叫爸爸左一拳右一拳，打的你打不着北！”伊朵朵咯咯娇笑。
“你舍得吗？”
“当然……舍不得……坏蛋，谁敢碰你一根手指头，我就杀了他！”伊朵朵捧起她的脸，柔情似水的望着她。
陶梓感觉心都要融化了，抵着她的唇，轻轻唤了一声：“朵朵……”
“坏蛋，好喜欢你剪短头发……”伊朵朵动情的吻住她，小手慢慢向下蠕动，从上到下解开了自己身上那件宽松的短衫前面的四粒钮扣。
陶梓用舌头擦过她的锁骨，挑逗的问道：“有多喜欢，嗯？”
作者有话要说：
☆、六十四 送上门的午
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